Xin chào luật sư,  em xin nhờ luật sư tư vấn giải quyết  tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất trong trường hợ của gia đình em cùng gia đình  nhà bác của em. Gia đình đình em có mua một mảnh đất của gia đình bác em đứng tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, sau thời gian dài mua  đất, hiện gia đình bác em đang muốn lấy lại mảnh đất mà gia đình em đã mua trước đó.

– Nội dụng cần tư vấn

Xin chào luật sư, gia đình em có mua một mảnh đất của  nhà bác em đứng tên sổ đỏ từ năm 2005. Trong quá trình mua bán do tín nhiệm với anh em và bác trong nhà nên gia đình em đã không làm  sổ đổ ngay mà chỉ có hợp đồng mua bán đã được chứng thực nhưng không làm sổ đỏ để sang tên cho gia đình em.  Năm 2008, do tính chất công việc nên gia đình em đã chuyển đến Đà Nẵng sống và nhờ bác trông coi mảnh đất cho.

Tuy nhiên, vào năm 2015 nhà em có về quê để thăm họ hàng thì đã thấy gia đình nhà bác em xây nhà trên mảnh đất mà nhà em đã mua trước đó. Nhà em đã thực hiện nói và hòa giải để bác em hiểu và trả lại ban đầu nhưng không được nên hai bên đã xảy ra tranh chấp. Sau đó, gia đình em đã nhờ thôn và Ủy ban nhân dân xã đến giải quyết nhưng không thành. Vậy nên theo luật sư, em có nên kiện tranh chấp hợp đồng mua đất này lên toàn án cấp huyện không ạ? Và liệu gia đình em có lấy lại được mảnh đất đã mua trước đó? Em xin cảm ơn luật sư!

 

– Luật sư tư vấn

Với những thông tin mà bạn cung cấp, luật sư đã phân tích  về  diễn biến của tranh chấp giữa gia đình bạn và gia đình nhà bác của bạn:

  • Tranh chấp diễn ra khi nhà bạn mua đất, có hợp đồng mua bán đất những chưa chuyển nhượng sang tên sổ đỏ
  • Hai bên đã  thực hiện tự hòa giải, đã có hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không  thành

Như vậy,  Luật sư sẽ tư vấn cho bạn như sau:

  • Gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện theo trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trong quy định của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm 2011.
  •  Theo quy định tại Điểm a, d  Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai năm 2013 thì :

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…..”
“ d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Tuy nhiên, với thông tin bạn đang cung cấp thì hợp đồng mua bán của bán mới có chứng thực tại UBND về  hợp đồng mua bán những chưa có công chứng của hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất tạo những  tổ chức công chứng. 

Nhưng theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi là mới có chứng thực tại UBND về giấy chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên. Do đó, chúng tôi sẽ nêu ra hai trường hợp sau đây:

1. Trường hợp 1: Giấy chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực

Khi xác định được giấy chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực  tức là khi đó gia đình bạn đã làm thủ tục chứng thực tại UBND cấp xã. Do đó, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai ban mua bán.  Nếu như giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được xác định là có cơ sở pháp lý bởi tòa án quyết định, chứ không phải là  giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cứ không phải là sự chứng thực đơn thuần là UBND xét chữ ký của hai bên và chứng thực. 

 Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đó có trường hợp:
 
“c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.

Như vậy, với trường hợp của bạn được nhận chuyển nhượng hợp pháp thì các bạn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bạn có thể  kiện lên cấp Tòa án để thắng kiện và nhận được phán quyết gia đình bạn  nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bán có thể tiến hành hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. 
 
Thủ tục chuyển nhượng đất đai gồm các bước:

-Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực ( bước này bạn đã nêu có trong yêu cầu từ vấn)

– Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

– Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
 
Các bạn có thể tham khảo như tư vấn về giải quyết tranh cấp hợp đồng thuê nhà hoặc tham khảo những tư vấn giải quyết tranh chấp về hàng xóm lấn chiếm đất đai.

2. Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu

– Trong trường hợp UBND cấp xã chỉ chứng thực chữ kỹ của hai bên và không thiếu cơ sở pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ không có giá trị pháp lý. 

Khi đó, theo quy định khoản 2, Điều 137, Bộ luật dân sự năm 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường “.

Như vậy, khi lựa chọn kiện ra Tòa án, có thể gia đình bạn sẽ không nhận được quyền sử dụng đất theo như hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, Tòa án sẽ yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền của gia đình bạn đã mua mảnh đất đó, đồng thời bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại về hành vi tự ý phá dỡ nhà cấp 4 của gia đình bạn.

Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011 thì “… tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện;…”

Trên đây là những tư vấn dành cho vấn đề của gia đình bạn khi tranh chấp quyền sử dụng đất giữa tranh chấp của gia đình bạn và  gia đình và bác bạn.  Để có thể liên hệ với luật sư của Luatthongnhat.com để có được những tư vấn chi tiết thêm để có được cách giải quyết tốt nhất.